En espera: publicar solo si el decreto se convalida. Revisar las fechas antes de publicar.
El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 28/2026. Cambia lo que ocurre cuando termina el plazo mínimo de un alquiler de vivienda habitual: el contrato pasará a renovarse por periodos de 5 años, y el propietario que decida no renovarlo tendrá que indemnizar al inquilino. Solo modifica un artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 10, pero cambia por completo el final de los contratos.
Lo esencial
- ⚠️ Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, si antes se convalida.
- Puede no llegar a aplicarse. La Diputación Permanente del Congreso debe convalidarlo en las próximas semanas. Un decreto de contenido muy parecido, el Real Decreto-ley 27/2026, no superó esa votación en septiembre.
- A quién afecta: a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual, también a los que ya están firmados, a partir de su próximo vencimiento.
- Lo que no cambia: el plazo mínimo de 5 años (7 si el propietario es una empresa), la renta pactada y el derecho del inquilino a irse antes avisando con 30 días, pasados los primeros 6 meses.
Antes y después
| Hasta ahora | Con el RDL 28/2026 | |
|---|---|---|
| Qué pasa al acabar el plazo mínimo | Prórroga año a año, hasta 3 años como máximo | Prórroga automática por 5 años (7 si el propietario es una empresa), una y otra vez |
| Cuánto dura el contrato como máximo | 8 años (10 con empresa); después el contrato termina o continúa sin plazo fijo (tácita reconducción) | Sin límite: sigue mientras nadie avise |
| Aviso del propietario para no renovar | 4 meses antes | 6 meses antes |
| Aviso del inquilino para no renovar | 2 meses antes | 2 meses antes (sin cambios) |
| Coste para el propietario que no renueva | Ninguno | Indemnización de al menos 12 mensualidades, salvo excepciones |
| Renovación pactada tras un aviso de no renovar | Libre | Mínimo 5 años (7 con empresa) y sin empeorar las condiciones del inquilino |
1. La renovación por 5 años
Cuando un contrato de vivienda habitual ha durado al menos 5 años (7 si el propietario es una empresa), en cada vencimiento ocurre lo siguiente:
- Si nadie avisa, el contrato se renueva automáticamente por otros 5 años (o 7), con las mismas condiciones.
- Si el inquilino no quiere seguir, basta con avisar con 2 meses de antelación. Además, puede irse en cualquier momento avisando con 30 días.
- Si el propietario no quiere seguir, debe avisar con al menos 6 meses de antelación y, salvo excepciones, pagar la indemnización.
El propietario solo puede no renovar en cada vencimiento, no en cualquier momento.
2. La indemnización por no renovar
Cuánto es. La cantidad mayor de estas dos:
- 12 mensualidades, o
- una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (los meses y días sueltos se cuentan en proporción).
Cómo se calcula la mensualidad. No se usa la renta del contrato, sino el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler asigna a esa vivienda. Si ese sistema no ofrece un valor para la vivienda, se usa la renta vigente en el momento del aviso.
Cuándo se paga. Al entregar las llaves.
Si la vivienda se vende, quien la compra se coloca en la posición del propietario y es quien debe pagar la indemnización.
Ejemplos orientativos (suponiendo un valor de referencia de 1.000 € al mes):
| Años viviendo en la vivienda | 12 mensualidades | Una mensualidad por año | Indemnización |
|---|---|---|---|
| 6 años | 12.000 € | 6.000 € | 12.000 € |
| 10 años | 12.000 € | 10.000 € | 12.000 € |
| 15 años y 6 meses | 12.000 € | 15.500 € | 15.500 € |
En la práctica, la indemnización nunca baja de 12 mensualidades, y solo sube a partir de 12 años en la vivienda.
3. Cuándo no hay que pagar la indemnización
El propietario debe indicar el motivo en el propio aviso, por escrito y con detalle. Si no lo hace, no puede alegarlo después.
| Motivo | Condiciones |
|---|---|
| El propietario necesita la vivienda | Solo si es una persona física, no una empresa. Debe ser para vivir él, sus padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos, o su cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad. Si en 3 meses desde la entrega nadie la ocupa, debe pagar la indemnización |
| El inquilino no vive realmente en la vivienda | No la ha habitado más de 6 de los 12 meses anteriores al aviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan viviendo en ella su cónyuge o sus hijos dependientes |
| El inquilino tiene otra vivienda | Es propietario o tiene un derecho de uso de otra vivienda adecuada en el mismo municipio y puede ocuparla |
| Las partes firman un contrato nuevo | — |
| El inquilino rechaza un contrato nuevo | El propietario le ofrece, por escrito y durante el plazo de aviso, un contrato nuevo de al menos 5 años (7 con empresa), con una renta que respete los límites legales: en esencia, no superior a la renta actual actualizada, aunque la vivienda no esté en zona tensionada |
4. Qué pasa con los contratos que ya están firmados
El decreto se aplica a los contratos actuales, pero solo a partir de los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. La fecha clave para los avisos es otra: el 7 de octubre de 2026, día en que se publicó el decreto.
| Tu situación | Qué se aplica |
|---|---|
| El propietario te avisó de que no renovaría antes del 7 de octubre de 2026 | El aviso sigue siendo válido y no hay indemnización, aunque después se aplique alguna prórroga extraordinaria |
| El aviso se envía desde el 7 de octubre de 2026para un vencimiento posterior al 15 de noviembre | Se aplican las nuevas reglas, incluida la indemnización |
| Tu contrato vence antes del 15 de noviembre de 2026 | Se aplican las reglas anteriores: aviso de 4 meses y sin indemnización |
| Tu contrato vence entre el 15 de noviembre de 2026 y el 15 de mayo de 2027 | Nuevas reglas, pero el propietario puede avisar con solo 4 meses de antelación en lugar de 6 |
| Tu contrato ya está en la prórroga anual (entre los años 5 y 8) | Esa prórroga continúa hasta su final. Después pasa al nuevo sistema de 5 años |
| Tu contrato ya venció y sigues sin haber firmado otro (tácita reconducción) | Pasa al nuevo sistema en su siguiente vencimiento. Para los 5 años mínimos se suma todo el tiempo desde el contrato original |
Ejemplo: firmaste en enero de 2021 con un propietario particular. El plazo mínimo terminó en enero de 2026 y ahora estás en la prórroga anual, que como máximo llega a enero de 2029. Llegada esa fecha, se aplica el nuevo sistema: si el propietario no avisa antes de julio de 2028, el contrato se renueva hasta enero de 2034. Si avisa, debe pagarte la indemnización, salvo que concurra alguna de las excepciones.
5. Relación con las prórrogas extraordinarias
La ley de alquileres ya prevé dos prórrogas extraordinarias que el inquilino puede pedir cuando el propietario no renueva. Se mantienen:
- Zona de mercado tensionado: hasta 3 años más, año a año, con las mismas condiciones. Tiene preferencia sobre cualquier otra.
- Inquilino en situación de vulnerabilidad, acreditada por los servicios sociales: hasta 1 año más, obligatorio cuando el propietario es un gran tenedor.
No se pueden sumar entre sí. Lo importante es cómo encajan con la indemnización:
- Si cumples los requisitos de una de estas prórrogas y no la pides, pierdes la indemnización.
- Si la pides, cobras la indemnización al final de esa prórroga, cuando entregues la vivienda.
La prórroga de hasta 2 años del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplica a los contratos que pasen al nuevo sistema de 5 años.
6. ¿Qué debes hacer?
Si eres inquilino:
- Guarda cualquier aviso de no renovación y comprueba la fecha en que lo recibiste. De ella depende tu indemnización.
- Revisa si el aviso explica un motivo por escrito y con detalle. Si no lo hace, el propietario no podrá alegarlo después para no pagar.
- Comprueba si tu vivienda está en zona tensionada o si puedes acreditar vulnerabilidad. Si cumples los requisitos, pide la prórroga: si no lo haces, pierdes la indemnización.
- Si el propietario recupera la vivienda alegando que la necesita, comprueba a los 3 meses si alguien vive en ella.
Si eres propietario:
- No envíes un aviso de no renovación sin calcular antes la indemnización y sin conocer el resultado de la convalidación.
- Si tienes un motivo para no pagarla, explícalo en el propio aviso, por escrito y con detalle, y guarda las pruebas.
- Valora ofrecer un contrato nuevo de 5 años con una renta dentro de los límites legales: si el inquilino lo rechaza, no hay indemnización.
- Respeta los nuevos plazos: 6 meses de aviso, o 4 si el vencimiento es antes del 15 de mayo de 2027.
Si vas a comprar una vivienda alquilada: tenlo en cuenta en el precio. Si después decides no renovar al inquilino, la indemnización la pagas tú.
7. Lo que todavía no está claro
- Si el decreto entrará en vigor. Depende de la convalidación, que debe producirse antes del 15 de noviembre.
- El valor de referencia de cada vivienda. El decreto remite al sistema estatal de referencia de precios del alquiler, pero no todas las viviendas tienen un valor individual. En ese caso se usa la renta del contrato.
- Una incoherencia del texto. Para no pagar la indemnización, el propietario puede alegar que necesita la vivienda para familiares hasta el segundo grado. Para oponerse a la prórroga en zona tensionada, solo cuentan los de primer grado.
- Posibles impugnaciones. Al tratarse de un cambio importante aplicado a contratos ya firmados, es posible que se cuestione ante los tribunales.
- En Cataluña estas reglas también se aplican, porque el alquiler de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conviene comprobar si el municipio está declarado zona tensionada.
Si tienes dudas sobre cómo te afecta, revisa tu caso con un abogado antes de enviar o contestar un aviso de no renovación.
