Como era previsible, el Real Decreto Ley 26/2026, publicado en el BOE del 30 de Septiembre y que introdujo una multitud de cambios en materia de alquiler, desahucios e hipotecas vendidas a fondos; y el Real Decreto Ley 27/2026, publicado al día siguiente, fueron rechazados en el Pleno del Congreso del 2 de octubre de 2026 y no fueron convalidados.

Todas las medidas descritas en el fondo de este artículo no están en vigor y solo tuvieron un sólo día de vigencia. Así pues, nos encontramos con dos nuevas normas que han caído este 2026, decretos, todos ellos muy parecidos:

• El Real Decreto Ley 16/2025, de 23 de diciembre que estableció la prórroga del escudo social y la suspensión de determinadas medidas, que fue derogado el 27 de enero de 2026.
• El Real Decreto Ley 2/2026, de 3 de febrero, que reguló la suspensión de desahucios que fue derogado el 26 de Febrero de 2026.
• El Real Decreto Ley 8/2026 de 20 de marzo, que estableció la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento por un periodo de dos años y el tope del 2% de la subida del importe de la renta y que fue derogado el 28 de abril de 2026.
• El Real Decreto Ley 26/2026, de 29 de Septiembre, que establecía el alquiler de temporada, el límite del 2% a las rentas, la prórroga de dos años y el freno a los desahucios).
• El Real Decreto Ley 27/2027, que establecia prorrogas de cinco años e indemnización por no renovar.

Con ello, ya son cinco los decretos de vivienda que han caído en este año.

Por lo tanto, todo sigue exactamente igual:

• Contratos de arrendamiento de duración mínima de 5 años (7 si el propietario es una empresa) con prórroga obligatoria hasta esa fecha y después hasta 3 años de prórroga tácita, salvo que exista un previos de 4 meses del propietario.
• Las subidas sólo se aplicarán si el contrato las prevé y con el límite del índice oficial (IRAV) establecido por la Ley de Vivienda de 2023.
• Para las zonas pensionadas siguen las limitaciones de precios y la prórroga extraordinaria prevista en la ley.
• Para los desahucios siguen existiendo las suspensiones previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando existan y queden acreditadas la situación de vulnerabilidad acreditada por servicios sociales.
• Los gastos de agencia siguen a cargo del propietario.
• En territorios como en Catalunya, sigue vigente la Llei 11/2025 que limita el precio del alquiler de temporada y por habitaciones.

Es artículo y su actualización es informativo y no sustituye el asesoramiento sobre el caso concreto.

Los cambios introducidos por el RDL 26/2026 – No están en vigor.

Los contratos de alquiler de temporada

Una de las medidas clave es la modificación de lo que se denominaba arrendamiento de temporada, que resulta definida por todo aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluyendo un arrendamiento de una habitación, pero que venga a cubrir la necesidad de vivienda de un arrendatario cuando se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditadle, formando parte expresamente de esa causa que motiva el desplazamiento temporal.

Este contrato temporal, si bien la duración será la libremente pactada por las partes, deberá ser superior a 31 días y no exceder de doce meses, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente.

Aquí primer «regalo» para los arrendadores. La carga de probar que existe la causa de ese desplazamiento temporal es para el arrendador. Carga diabólica procesalmente hablando. En caso de no poder acreditar ese desplazamiento temporal, el contrato se convertirá automáticamente en un arrendamiento sujeto a la duración máxima establecida. Si se excede la duración de doce meses sin justificación de la causa de temporalidad o se noventayochista dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, nos encontraremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y no de temporal.

Subidas de renta limitadas y limitaciones de precio de arrendamiento

Si bien se respeta la libertad de pacto en cuanto al importe de la renta y sus actualizaciones, se añaden varias limitaciones para cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado:

• La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta vigente en los últimos cinco años. No pudiéndose fijar nuevas condiciones para repercutir al arrendatario tanto cuotas, gastos generales, servicios, impuestos u otros conceptos análogos no recogidos en el contrato anterior.
• Sólo cabría incrementar en un máximo del 10% de la última renta cuando exista una rehabilitación y mejora de la vivienda o mejoras de accesibilidad en los dos años anteriores.
• Si la vivienda, además, es de un gran tenedor, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de precios de referencia.
• No se aplicará actualización de rentas sino ha sido previamente acordadas en los contratos. Y si el precio de renta ya superara los límites establecidos, no se podrá subir nada.
• No se podrán imponer ningún tributo asociado a la vivienda a la parte arrendataria, salvo que tenga la condición de obligado tributario.
• Los gastos de gestión y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, así como tampoco será repercutido al inquilino el seguro de impago obligatorio.

Prórroga adicional del contrato de arrendamiento

Para aquellos contratos que tengan una vigencia hasta el 31 de diciembre de 2028 y el inquilino lleve más de 8 meses al corriente de pago, se puede solicitar de forma directa al arrendador una prórroga de hasta dos años con las mismas condiciones y el arrendador tiene la obligación de aceptar.

Reparaciones de mantenimiento

Ante la existencia de desperfectos o daños en la vivienda que puedan afectar a la habitabilidad, seguridad o salubridad y se deban acometer una serie de reparaciones, una vez exista el requerimiento del arrendatario al arrendador mediante comunicación por escrito(adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución), el arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.

Si no existe respuesta o se da una negativa injustificada, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar el importe de las rentas futuras.

Derecho de adquisición preferente

Uno de los derechos de los inquilinos que formalmente y con carácter general aparece como específicamente renunciado es el derecho a la adquisición preferente. Este derecho, supone que el propietario puede vender la vivienda sin necesidad de comunicarlo previamente al inquilino. Pues bien, este derecho con esta modificación se convierte en irrenunciable y se prevé y se fija un. derecho de tanteo y retracto para el inquilino, siendo necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad la existencia de las notificaciones prevenidas.

Ese derecho de adquisición preferente no queda afectado aunque se produzca una venta conjunta con otras viviendas o locales, es decir, se deberá individualizar en todo caso aunque forme parte de un determinado paquete.

¿Qué sucede con los desahucios y ejecuciones hipotecarias?

Pues según este texto, muchos de los desahucios y ejecuciones hipotecarias podrían quedar suspendidas hasta el 31 de Diciembre de 2030. Este Real Decreto crea hasta tres vías de suspensión según quien sea la parte demandante y todas pueden aplicarse a los procedimientos en curso, siempre que no se haya practicado el lanzamiento.

Supuesto Art. 2.1 RDL

Todo proceso que tenga como demandante a una entidad dedicada a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamo hipotecario impagados por un precio inferior a su valor de tasación de mercado y en caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales o por la aplicación de los criterios del artículo 441.7 de la LEC y no tenga alternativa habitacional.

En este caso se suspenderá el proceso aunque se haya dictado sentencia o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento siempre que no se hubiere practicado, aún.

Supuesto Art. 2.2 RDL

Para el resto de casos iniciados por demandantes que no tengan la calificación anterior y siempre que la persona se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de servicios sociales o por aplicación de los criterios del art. 441.7 LEC y no tenga alternativa habitacional.

En este caso, el Tribunal pedirá informe a la Administración y suspenderá siempre que no exista respuesta o se informa que no existen recursos disponibles para ofrecer, el tribunal suspenderá hasta que las medidas sean adoptadas y se garantice la alternativa habitacional. Esta suspensión que será revisada cada doce meses para verificar la subsistencia de la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, el tribunal podrá determinar que la administración asuma los gastos necesarios de compensación que se acuerde para la persona demandante, comprendiendo como máximo la renta dejada de percibir y los costes de suministros impagados.

En este caso, si el Tribunal aprecia que prevalece la vulnerabilidad del demandante, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor, podrá apreciar la inexistencia de suspensión, siempre que el demandante persona física tenga dos o menos viviendas.

Nuevo redactado artículo 22.6 LEC

Para los procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o extinciones de contrato, si la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, si la administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada, estará obligada a enervar la acción mediante el pago o consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se devenguen hasta el momento del pago o consignación.

La administración deberá ofrecer en un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o efectuar el pago. Sino se realiza, la administración pública se subroga automáticamente en la posición deudora y no se practicará el lanzamiento manteniéndose el contrato vigente hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica.

¿Qué sucede con las hipotecas que hayan sido vendidas o cedidas a fondos?

Con esta reforma se garantiza expresamente que cualquier tipo de reclamación que podías reclamar a la entidad bancaria, como lo sería la nulidad de las cláusulas abusivas, podrás ejercitarlo de forma directa contra el fondo que se ha subrogado en la posición de la entidad bancaria.