El 7 de octubre de 2026, el BOE publicó el RDL 29/2026 de 7 de octubre, norma aprobada por «razones de urgencia y de aplicación casi inmediata» y que viene a sustituir el RDL 26/2026, de 29 Septiembre, que no fue convalidado el pasado día 2 de Octubre de 2026, y que ahora mantiene casi todo su contenido.

Lo esencial

• ⚠️ Se aplica desde el 8 de octubre de 2026.
• Todavía puede caer. El Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes a su aprobación. Como las Cortes están disueltas por la convocatoria de elecciones, esa votación corresponde a la Diputación Permanente. Si no lo convalida, el decreto deja de aplicarse desde ese momento.
• ¿A quién afecta?: a quien vive de alquiler, a quien alquila una vivienda, a quien tiene un desahucio en curso y a quien tiene una hipoteca.

Las medidas de un vistazo

Medida	A quién afecta	Hasta cuándo	Dónde está
Prórroga de hasta 2 años del contrato	Inquilinos al corriente de pago	Contratos que terminan antes del 31/12/2028	Disposición final 5.ª
Subida de la renta limitada al 2 %	Inquilinos	Actualizaciones hasta el 31/12/2027	Disposición final 6.ª
Gastos y garantías que no se pueden cobrar al inquilino	Contratos nuevos	Indefinida	Art. 3 (arts. 20 y 36 LAU)
Nuevas reglas del alquiler de temporada y por habitaciones	Contratos de temporada y de habitaciones	Indefinida	Art. 3 (arts. 2, 7, 9 bis y 17 LAU)
Reparaciones, fin del contrato y salida anticipada	Inquilinos	Indefinida	Art. 3 (arts. 11, 21 y 36 LAU)
Compra preferente del inquilino, irrenunciable	Inquilinos cuya vivienda se vende	Indefinida	Art. 3 (art. 25 LAU)
Suspensión de desahucios de personas vulnerables	Inquilinos y ocupantes vulnerables	31/12/2030	Art. 2
La Administración paga la deuda del inquilino vulnerable	Desahucios por impago	Indefinida	Art. 5 (art. 22.6 LEC)
Defensas frente a quien compra tu hipoteca	Deudores hipotecarios	Ventas de hipotecas desde el 8/10/2026	Disposición final 1.ª
Límite a las compras baratas de fondos y grandes tenedores	Fondos y grandes empresas propietarias	31/12/2030	Art. 1
Información obligatoria en los anuncios de alquiler	Propietarios, agencias y portales	Indefinida	Art. 20

1. Si vives de alquiler

Puedes alargar tu contrato hasta 2 años más (disposición final 5.ª)

Qué es. Una prórroga extraordinaria, año a año y hasta dos años, con la misma renta y las mismas condiciones del contrato actual.

Requisitos:

1. Que alquiles tu vivienda habitual y el contrato estuviera vigente el 8 de octubre de 2026.
2. Que el contrato termine antes del 31 de diciembre de 2028. Cuenta tanto el final del plazo mínimo (5 años, o 7 si el propietario es una empresa) como el de la prórroga anual posterior o el de un contrato que ya venció y sigue en marcha sin firmar otro.
3. Que estés al corriente de pago y lo hayas estado cada mes durante los 8 meses anteriores.
4. Que lo pidas tú. La prórroga no es automática.

El propietario solo puede negarse si: habéis acordado otras condiciones, firmáis un contrato nuevo o necesita la vivienda para él o para su familia. En este último caso la necesidad debe ser real y acreditada, aunque el contrato no lo previera.

No se aplica si renováis el contrato con una renta al menos un 5 % más baja.

Si tu vivienda está en una zona de mercado tensionado, se aplica antes la prórroga de hasta 3 años que ya prevé el artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por resultar ambas incompatibles.

Ejemplo: firmaste en marzo de 2022. Tu plazo mínimo de 5 años termina en marzo de 2027. Si pides la prórroga, puedes seguir hasta marzo de 2029 con la misma renta.

Qué hacer: pídela por escrito y de forma que quede prueba (burofax o correo con acuse de recibo), antes de que termine el contrato. El decreto no fija un plazo para pedirla, pero no conviene esperar al último momento.

Tu renta no puede subir más del 2 % hasta finales de 2027 (disposición final 6.ª)

Se aplica a las actualizaciones anuales de la renta que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si tu renta ya supera el límite que marca el índice oficial de precios del alquiler, no puede subir nada.
• En los demás casos, la subida es la que acordéis. Si no hay acuerdo, el máximo es el 2 %.

A partir de 2028, y también ahora como tope general, la subida anual nunca puede superar el índice oficial de actualización de alquileres (IRAV). Si el contrato no dice nada sobre actualizaciones, la renta no se actualiza.

Gastos y garantías que ya no te pueden exigir (arts. 20 y 36 LAU)

• Impuestos de la vivienda, como el IBI, salvo que seas tú el obligado a pagarlos, como sería el caso de que tuvieras un porcentaje de propiedad de la vivienda.
• Gastos de agencia o de formalización del contrato, con ningún nombre ni de forma indirecta.
• Servicios adicionales (por ejemplo, gestión de incidencias o limpieza), salvo que tú los hayas pedido por escrito sabiendo que son opcionales y lo que cuestan.
• Gastos de comunidad si el edificio está dividido en propiedad horizontal.
• Un seguro de impago como condición para alquilar.
• Una garantía adicional a la fianza de más de 2 mensualidades (1 en el alquiler de temporada).

Estas reglas se aplican con seguridad a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. El decreto no aclara si alcanzan a los contratos anteriores, pero en principio, mi teoría es que no afectaría a los contratos anteriores salvo que la redacción contractual de la citada cláusula pueda llegar a concluirse que puede resultar abusiva.

Otros derechos nuevos del inquilino

• Reparaciones urgentes (art. 21.5 LAU). Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, envía al propietario un requerimiento por escrito con un presupuesto razonable. Si en 15 días naturales no responde o se niega sin motivo, puedes hacer la reparación y descontarla de las próximas rentas.
• Salida anticipada (art. 11 LAU). Pasados 6 meses de contrato, puedes irte avisando con 30 días de antelación y sin pagar ninguna indemnización.
• Entrega de llaves (art. 36.7 LAU). Al terminar el contrato, ambas partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la devolviste en buen estado. Esto facilita recuperar la fianza y reduce los litigios en los que los propietarios alegan desperfectos tras la primera reclamación de la devolución de la fianza.
• Contrato por escrito (art. 37 LAU). Puedes exigir que el contrato se formalice por escrito.
• Compra preferente (art. 25 LAU). Si el propietario vende, tiene que comunicarte el precio y las condiciones, y tienes 30 días naturales para comprar en esas mismas condiciones. Si no te avisa o vende más barato, puedes recuperar la vivienda pagando ese precio (retracto). Si vende el edificio entero, debe indicar qué parte del precio corresponde a tu vivienda. Este derecho ya no se puede renunciar en el contrato.

2. Si alquilas por temporada o por habitaciones

• El contrato de temporada debe explicar por qué es temporal, por ejemplo un traslado por trabajo, estudios o tratamiento médico. La causa debe ser real, y es el propietario quien debe probarla.
• Si no consta la causa, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día: plazo mínimo de 5 años (7 si el propietario es una empresa) y prórrogas.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, un máximo de 12 meses. Si se supera sin motivo o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino y la misma vivienda, se convierte en un alquiler de vivienda habitual.
• Renta: en contratos de temporada sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV. En el alquiler por habitaciones, la suma de todas las rentas no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda entera.
• Contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026: siguen con sus reglas hasta la fecha pactada y terminan entonces, sin prórroga.
• En Cataluña, las normas que haya aprobado o apruebe la Generalitat sobre estos contratos prevalecen sobre las estatales.

3. Si tienes un desahucio en curso o te pueden desahuciar

Estas medidas protegen a las personas en situación de vulnerabilidad que no tienen una alternativa de vivienda. La vulnerabilidad se acredita con un informe de los servicios sociales o según los criterios económicos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 441.7 LEC). Lo que ocurre depende de quién demanda y de por qué:

Quién te demanda	Desahucio por impago del alquiler	Otros casos (fin del contrato, ocupación sin título…)
Un fondo o entidad que compra viviendas o deudas impagadas muy por debajo de su valor	El juez suspende el proceso hasta el 31/12/2030	El juez suspende el proceso hasta el 31/12/2030
Cualquier otro propietario	La Administración tiene 2 meses para darte una alternativa o pagar la deuda; si no lo hace, asume la deuda y no hay desahucio	El juez pide a la Administración una alternativa y suspende el proceso mientras no la haya, hasta un máximo de 3 años
Un particular con dos viviendas o menos	Se aplica la regla de los 2 meses de la fila anterior	No hay suspensión

Cuando demanda un fondo (art. 2.1)

El juez suspende el desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030. Se aplica aunque ya haya sentencia o fecha de lanzamiento, siempre que el lanzamiento no se haya producido todavía.

Desahucio por impago: la Administración paga la deuda (art. 22.6 LEC)

1. Acreditada tu vulnerabilidad, el juzgado avisa a la Administración competente en vivienda.
2. La Administración tiene 2 meses para ofrecerte una vivienda alternativa adecuada o pagar todo lo que debes, más las costas del propietario. Durante ese plazo el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos.
3. Si paga, el juicio termina y tu contrato sigue en vigor.
4. Si no hace nada, la Administración pasa a ser la deudora en tu lugar, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure tu situación de vulnerabilidad.

Este pago no cuenta como la única vez que la ley permite pagar para evitar el desahucio (la enervación). Podrás seguir usándola más adelante. Si la Administración se retrasa en pagar al propietario, debe pagar también intereses.

Otros casos: suspensión con revisión anual (art. 2.2)

• El juez pide a la Administración que diga qué recursos tiene. Si no responde o no tiene, suspende el proceso hasta que haya una alternativa adecuada.
• La suspensión se revisa cada 12 meses y termina cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando rechazas sin motivo una alternativa adecuada o, como máximo, a los 3 años.
• El propietario particular, o la entidad que alquila a precio social, recibe de la Administración una compensación por la renta, los suministros y las costas del juicio. No se compensan ganancias hipotéticas ni daños morales.
• Sigues obligado a pagar la renta. La suspensión no la elimina.
• No hay suspensión si el propietario es un particular con dos viviendas o menos, o si el juez considera que la necesidad del propietario es mayor que la tuya, salvo que sea una empresa o un gran propietario.

Si tu desahucio ya está en marcha (disposición transitoria 2.ª)

Puedes pedir estas medidas aunque tu procedimiento empezara antes, siempre que el lanzamiento no se haya producido. Vale también si ya te denegaron una suspensión o agotaste el plazo máximo anterior. Presentada la solicitud con la documentación, el juzgado paraliza el lanzamiento de forma provisional hasta resolver.

4. Si tienes una hipoteca

Si tu banco vende tu hipoteca (disposición final 1.ª)

Es habitual que los bancos vendan hipotecas a fondos de inversión. Para las ventas hechas desde el 8 de octubre de 2026, sea cual sea la fecha de tu hipoteca:

• Puedes oponer al nuevo acreedor las mismas defensas que tenías frente al banco, incluida la compensación de deudas.
• Si el banco estaba adherido a un código de buenas prácticas, tus derechos se mantienen frente al comprador.
• No se pueden vender hipotecas vencidas de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios sin recursos (Real Decreto-ley 6/2012).
• Si la hipoteca está vencida y es sobre tu vivienda habitual, deben informarte de que puedes acogerte a ese código. Si acreditas que cumples los requisitos en los 6 meses siguientes al aviso de la venta, el banco tiene que recomprar tu hipoteca y ofrecerte esas medidas.
• Todos los avisos deben enviarse a todos los titulares y avalistas.

Si te reclaman la hipoteca en el juzgado (art. 685.2 LEC)

En las demandas de ejecución hipotecaria, el banco o el fondo debe indicar si la vivienda es tu residencia habitual y si es un gran propietario. Si dice que no lo es, debe probarlo con un certificado del Registro de la Propiedad.

Límite a las compras baratas de fondos y grandes tenedores (art. 1)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos que compran viviendas o deudas impagadas muy por debajo de su valor, y las empresas que son grandes propietarias, no pueden adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una tasadora independiente. Hay excepciones, por ejemplo si la destinan a alquiler asequible hasta 2030. Si una de estas entidades se adjudica por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, el desahucio queda suspendido hasta 2030.

5. Si eres propietario y alquilas

1. Revisa tus modelos de contrato: no incluyas el IBI, los gastos de agencia ni un seguro de impago obligatorio, y limita la garantía adicional a 2 mensualidades.
2. En el alquiler de temporada, escribe en el contrato la causa concreta y guárdate pruebas de ella.
3. Si tu inquilino pide la prórroga de 2 años y cumple los requisitos, debes aceptarla, salvo que necesites la vivienda para ti o tu familia y puedas acreditarlo.
4. En la actualización anual, sin acuerdo, no subas más del 2 % hasta finales de 2027.
5. Al terminar el contrato, firma con el inquilino el documento de estado de la vivienda. Sin él, se presume que te la devolvió en buen estado.
6. Si tienes dos viviendas o menos, la vulnerabilidad del inquilino no paraliza tu desahucio, salvo en los desahucios por impago, en los que la Administración tiene 2 meses para pagarte.
7. En los anuncios (art. 20): indica el precio de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite legal de renta si lo hay y si eres gran tenedor.

6. Qué ha cambiado respecto al Real Decreto-ley 26/2026

El nuevo decreto copia casi literalmente el anterior. Estos son los únicos cambios de fondo:

Tema	RDL 26/2026 (29 de septiembre)	RDL 29/2026 (6 de octubre)
Quién no puede comprar viviendas por menos del 70 % de su valor	Cualquier empresa con objeto inmobiliario	Fondos que compran viviendas o deudas impagadas muy por debajo de su valor, y grandes tenedores (empresas)
Hasta cuándo dura ese límite	31 de diciembre de 2028	31 de diciembre de 2030
Cómo se mide el valor	Valor de tasación	Tasación independiente obligatoria; se cuenta todo lo que paga el comprador, incluidas las deudas que asume
Excepción por destinar la vivienda a alquiler asequible	Durante 5 años	Hasta el 31 de diciembre de 2030
Compras en subastas y ejecuciones hipotecarias	Siempre quedaban fuera del límite	Solo quedan fuera si el comprador se adhiere a un Código de Buenas Prácticas que aún no existe
Vivienda habitual de una persona vulnerable comprada barata por un fondo	Sin regla específica	El desahucio queda suspendido hasta 2030
Compensación al propietario si se suspende el desahucio	Renta y suministros	Renta, suministros y costas del juicio
Pago de la deuda del inquilino por la Administración	En cualquier tipo de desahucio	Solo en desahucios por impago; incluye las costas y genera intereses si la Administración se retrasa
Información en los anuncios de alquiler	Sin regla específica	Obligatoria: precio de referencia, límite de renta y si el propietario es gran tenedor

Sin cambios: la prórroga de 2 años, el límite del 2 %, el alquiler de temporada y por habitaciones, los gastos y garantías, los derechos del inquilino, la protección frente a la venta de hipotecas y la entrada en vigor al día siguiente de su publicación.

7. Lo que todavía no está claro

• Si el decreto sobrevivirá. Depende de la convalidación en las próximas semanas.
• Si las nuevas reglas sobre gastos y garantías se aplican a los contratos anteriores. El decreto no lo dice; lo prudente es entender que afectan a los contratos firmados desde el 8 de octubre.
• El Código de Buenas Prácticas para fondos y entidades aún no se ha aprobado. Hasta entonces, sus excepciones no funcionan.
• En Cataluña, hay que comprobar en cada caso si la vivienda está en zona tensionada y si existe normativa catalana propia sobre alquiler de temporada.

Si tienes dudas sobre cómo te afecta, cada caso tiene matices: conviene revisarlo con un abogado antes de tomar decisiones.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) · Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20266)